רוב הישראלים חולמים על מעבר למגורים בדירה חדשה מקבלן, כזאת שאיש טרם גר בה קודם לכן. דירה כזאת תהיה בנויה בד"כ בצורה מודרנית עם כל הנדרש היום מדירת מגורים (חשמל, תקשורת ואינסטלציה). למרות החלום הוורוד הזה, במקרים מסוימים מתברר שקניית דירה חדשה מקבלן יכולה להיות מורכבת ומסובכת יותר מקניית דירה קיימת.
אתם זוג צעיר שרוצה להתחיל חיים משותפים בדירה חדישה מקבלן או שתאם בעלי משפחה עם ילדים שרוצים לעבור לדירה חדשה ומודרנית עם יותר חדרים ומרפסת גדולה. בשני המקרים אתם תחפשו אחר פרויקטים באזור שמעניין אתכם לעבור אליו ותבקרו אצל קבלנים שונים שמציעים דירות בפרויקטים הללו.
הקבלנים הללו יציגו לכם דוגמא של הבניין, הדמיות של הפרויקט כולו ומפרט של הדירה המתוכננת. עד כאן הכול יפה, מרשים ומושך לחתום בהקדם על הסכם לקניית הדירה, בין אם הפרויקט החל בתהליך בניה או שהוא כרגע רק "על הנייר".
עכשיו – עצרו מיד!!!
כדאי מהר מאוד להתעורר מהחלומות שמוכרים לכם ולהפוך לפרקטיים וערניים למספר "מוקשים" שונים שיכולים להיות בדרך שלכם להגשמת החלום הזה. כדי שלא לעשות טעויות יקרות ערך בפזיזות כדאי תמיד לשכור עורך דין מקרקעין שילווה אתכם מתחילת התהליך ועד לחתימת ההסכם ואף מעבר לכך.
מה חובה לבדוק לפני קניית דירה מקבלן?
רק באמצעות עורך דין קניית דירה תעבור בדיקות יסודיות של הפרויקט, הקבלן ומפרט הדירה העתידי שלכם. חשוב לזכור זאת ולתת לעורך הדין שלכם לעשות את הבדיקות הללו:
- המיקום המדויק של הפרויקט – רוב הדמיות הפרויקטים מציגות בניין שעומד בפני עצמו עם צמחיה סביב לו ולעתים נוף קסום שנשקף ממנו. המציאות ברוב המקרים שונה. לעתים השוני זניח ולעתים קרובות מדי מדובר על כך שיש סיבה שהקבלן לא הציג את הסביבה של הפרויקט שבבניה. יש מקרים בהם הבניין צמוד לתיכון רועש, יושב על כביש גישה לצומת סואנת או שהמרפסת שלכם תהיה בדיוק מול מרכז מסחרי וכדומה. יש לבדוק מראש מה יש סביב הבניין ולאן פונה הדירה שלכם.
- מה ההתחייבות על מפרט הדירה – בתכניות של הקבלן יש מפרט דירה קסום ומהמם. במציאות לא תמיד מקבלים אפשרות בחירה של המרצפות שהוצגו לכם לפני שנה או שנתיים בפרוספקט המכירה של הקבלן. כמו כן כמה נקודות חשמל תקבלו, איזה מטבח ואפילו מה גודל החדרים?1 חשוב להחתים את הקבלן על התחייבות לכל הסעיפים הללו כי אחר כך כל שינוי יעלה לכם מאות או אלפים.
- האם יש לקבלן היתר בניה – קבלנים רבים מתחילים להריץ פרסום של פרויקט חדש כאשר עדיין אין להם את כל האישורים לכך ומעל הכול הם ללא היתר בניה. נכון, היתרי בנייה אורכים זמן, אבל אל תקנו דירה ללא היתר בנייה מקבלן. זהו סיכון גדול שאתם לוקחים על עצמכם. ייתכן וכלל לא יקבל היתר בנייה או שיקבל היתר בנייה שישנה את מבנה הבניין או אפילו מפרט הדירות שבו.
נקודה נוספת שיש לתת עליה את הדעת בעת רכישה של דירה חדשה מקבלן היא מיסוי מקרקעין. מומלץ לבדוק מה המיסוי הצפוי לכם בקניית דירה במיקום ובסכום שמיועדים לכך ולברר אם הדבר לא מעלה משמעותית את היקף ההשקעה שלכם. גם זאת יבדוק עבורכם עורך דין מקרקעין מקצועי.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק ייעוץ ,ייצוג וליווי משפטי ממוקד מטרה בעסקאות מקרקעין. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בנהריה או עורך דין מקרקעין בעכו – הוא הכתובת!