הדבר החשוב ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית הוא בחירה של יזם לפרויקט. יש לא מעט יזמים שעוסקים בתחום ולא כולם אמינים, מקצועיים או בעלי הידע והניסיון ברמת הביצוע של פרויקטים מסוג זה. בשל כך חשוב מאוד לדעת איך לבחור נכון את היזם שמתאים עבורכם.
המדינה מעודדת בשנים האחרונות פרויקטים של התחדשות עירונית ובעיקר פינוי בינוי כדי להגדיל את היצע הדירות שזמינות לרכישה ובמקביל לשדרג שכונות ישנות עם בתים ישנים מאוד לבניינים גדולים ומודרניים שמתאימים לתקופה הנוכחית.
בחירת יזם לפרויקט של התחדשות עירונית (פינוי בינוי וכדומה) על ידי ועד הדיירים שמוביל את הפרויקט היא משימה לא פשוטה. יש היצע גדול של יזמים שמציעים את עצמם לפרויקטים מסוג זה ולא כולם בעלי ידע, ניסיון ומקצועיות שמתאימים לכך.
בנוסף לכך, סביר להניח שכל הצעת מחיר לפרויקט מוגשת בצורה שונה על ידי כל אחד מהיזמים, כאשר כל אחד מהם שם דגש על נושא אחר ולא תמיד יש אפשרות להשוואה נוחה וברורה בין ההצעות השונות.
איך בוחרים יזם לפרויקט התחדשות עירונית בצורה נכונה?
ראשית כל ההמלצה היא לשכור שירותי משרד עורך דין התחדשות עירונית מתחילת התהליך. עו"ד שכזה יכול לעזור לדיירים להבין למה הם נכנסים, מה כולל התהליך וממה עליהם להיזהר. כמובן שיש לשכור שירותי משרד עורך דין פינוי בינוי עם ניסיון של ייצוג דיירים בפרויקטים מסוג זה ולא כל עורך דין מקרקעין.
משרדים שעוסקים בתחום ויש להם ניסיון של ייצוג דיירים בפינוי בינוי יודעים לשאול את השאלות הנכונות ואפילו יש להם רשימת שאלות מובנת שעל היזם לענות עליה בצורה ברורה ועניינית. בדרך זו אפשר להשוות ביתר קלות בין היזמים השונים שרלוונטיים לפרויקט בשאלות כגון:
- ערבויות – מה הערבות של היזם לדיירים בסיטואציות אפשריות שונות לאורך הפרויקט.
- תמורה – מה התמורה שיקבלו הדיירים בפרויקט (הגדלת דירות, מעלית, שיפוץ הלובי וכו').
- ניסיון – האם היזם ביצע כבר פרויקטים של התחדשות עירונית או זה הפרויקט הראשון שלו.
- חוסן כלכלי – מה הבטוחות שהיזם יכול להציג למימון החלק שלו בפרויקט לפי השלבים השונים.
כאשר נשאלות כל השאלות הנכונות אפשר לסנן ביתר קלות בין יזמים שמתאימים לפרויקט שלכם ובין אלו שלא. כעת כל שנותר הוא להסתייע באותו עורך דין כדי לערוך הסכם מול היזם הנבחר ועורכי דינו. כאן יש גם כן חשיבות רבה לעורך דין שמייצג אתכם ויודע מה נקודות התורפה בפרויקטים הללו ואיך להגן על הדיירים שהוא מייצג בצורה הטובה ביותר.
מקרים שיכולים להיות בעייתיים לאורך הפרויקט הם כאלו של הפרות הסכם, אי עמידה בלוח זמנים, שימוש בחומרים שאינם איכותיים וכן הלאה. יש לזכור שפרויקט של התחדשות עירונית נמשך לפחות שנתיים ברוב המקרים ולכן חשוב מאוד שלאורך כל הדרך תהיה לדיירים הגנה מרבית על ההשקעה שלהם מול כל יזם שיבחרו לפרויקט.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד יאיר רוזנר – עורך דין מקרקעין אשר מעניק ליווי, ייצוג וייעוץ משפטי בפרוייקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38, שימור וכדומה).