קניית דירה היא השקעה כספית גדולה ביותר שבדרך בכלל נעה בטווח של מיליון וחצי עד 3 מיליון שח. סביר להניח שזאת ההוצאה הגדולה ביותר שתעשו בחיים שלכם נכון לרגע זה ולכן חשוב לערוך בדיקות מקיפות כדי לוודא שהעסקה מוצלחת ואין הפתעות שמצפות לכם בתהליך הקניה או לאחר מכן. את הבדיקות הללו חייבים לעשות באמצעות עורך דין מקרקעין שמלווה אתכם בעסקה לאורך כל הדרך.
עסקאות מקרקעין יכולות להיות במגוון צורות: קניית דירה מקבלן, קניית דירה יד שניה, קניית דירה מכונס נכסים, העברה ללא תמורה או עקב גירושין ועוד. כל העסקאות הללו דורשות ידע מקצועי רב ויכולת לשים לב לפרטים הקטנים שמנוסחים על ידי המוכר או עורך הדין המייצג אותו. כדי שלא תעשו טעויות יקרות ערך חובה לקבל ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין שיערוך עבורכם בדיקות הכרחיות בכל קניית דירה.
מה הבדיקות שעורך עורך דין מקרקעין?
יש מספר בדיקות שעורכי דין מקרקעין עורכים כדי לוודא שעסקה קניית דירה תעבור בהצלחה, ללא הוצאות מיותרות או טעויות שיכולות לעלות ביוקר עבור הקונה.
לפי עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין, אלה הם הבדיקות שחייבים לבצע בצורה קפדנית:
- בדיקת זהות המוכר – זה לעתים נשמע מובן מאליו אבל במקרים רבים הרבה יותר ממה שניתן לדמיין, מי שמציע את הדירה למכירה הוא לאו דווקא מי שיש לו הזכויות לעשות זאת או שהוא המוכר בפועל. לעתים מדובר על מי שיש לו שותפים בבעלות על הדירה (מקרה של גירושין או קניה בשותפות בעבר וכן הלאה) ולעתים המקרים מסובכים אף יותר.
- בדיקת הצמדות לדירה – לעתים הדירה מוצעת עם חניה ו/או מחסן וכן הלאה. במקרים רבים מתברר שאין מדובר על הצמדות לדירה שמוגדרות בטאבו אלא רק בהסכם דיירים או אפילו ללא כל הסכם שכזה. חובה לבדוק זאת כיוון שלהצמדות הללו יש משמעות על ערך הדירה שקונים.
- בדיקת עיקולים\שעבודים – חשוב מאוד לבדוק שהדירה "נקיה" משעבודים, עיקולים או כל דבר אחר שיכול לפגוע בתהליך הקניה או למנוע אותה בשלב כלשהו. יש לבדוק זאת בטאבו וברשם המשכנות.
- בדיקת היתרי בניה – יש דירות רבות אשר עברו הרחבות או תוספות בניה שונות לאורך השנים ואל כולם הוסדרו כחוק. בעת הקניה הם יכולים להתגלות על ידי הרשויות השונות ואז תידרשו לשלם עבורם מיסים שונים שלא ציפיתם לשלם או שאפילו תקבלו צו שמעקב או מונע את המכירה וכדומה. יש לבדוק זאת היטב באמצעות שמאי מקרקעין, מהנדס או בעל המקצוע המתאים לכך. כדאי גם לקבוע שתיערך בדיקת בדק בית על ידי חברה שמתמחה בכך כדי לגלות ליקויים אפשריים בבניה או בתוספות בניה.
- מיסוי מקרקעין – יש סוגים שונים של מיסוי בקניית דירה ואפשר להפחית את המס שתאלצו לשלם או לבטל אותו לחלוטין אם תתנהלו נכון. עורך דין קניית דירה שמבין במיסוי מקרקעין יוכל לייעץ לכם לגבי סכום הקניה המתאים לכם או ימלא עבורכם טפסים הכרחיים כדי לקבל את הטבות המס האפשריות עבורכם.
עסקאות מקרקעין חייבות להיות עם ליווי משפטי של עורך דין מקרקעין וזאת סביר להניח ההוצאה החשובה והמשתלמת ביותר שתהיה לכם בתהליך קניית דירה.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בתל אביב אשר מעניק שירותי ליווי וייצוג בעסקאות קנייה או מכירה של דירות, משרדים, מגרשים וכדומה.